房地產行業已進入泡沫前的掙扎階段
2007-08-08 09:47:10
過去幾年房價的持續上漲，已經消滅中國所有的“地產空頭”。而對于流行的房產是當下通脹趨勢中唯一安全的增值保值的資產的判斷，更加劇了地產價格的上漲，也增加了樓市的風險。但我們需要注意的是，資產價格暴漲吸引了更多的貨幣投機，而過分的投機最終必導致資產泡沫。而正形成的政策圍剿之勢將正使泡沫走向破滅……
發改委報告預熱地產調控政策
國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組完成的一份名為《宏觀調控：重點調整過剩流動性的流向》的報告指出，國內不斷增大的流動性主要集中在房地產領域，為了改變這種現狀，建議政府大幅度調整房地產發展政策，放棄房地產支柱地位，徹底改變房地產依賴型的經濟模式。此次出臺的國家發改委報告是目前為止關于房地產市場過度投資問題最嚴厲的一次判斷。
報告建議，在政府住房發展政策中要明確規定不鼓勵居民擁有多套住房，對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策；盡快征收物業稅(不動產稅)和對房地產商征收暴利稅或空置稅，促進住房供給的釋放。物業稅征收可考慮按面積分檔確定稅率，近階段給予人均30平方米的免稅額，人均住房30平方米至50平方米為第一檔，稅率1.5%，人均50平方米以上為第二檔，稅率可定得較高，如定在3%。房地產商牟取暴利的一個重要手段是“捂房不賣”，可考慮征收暴利稅或特別收益金(或提高土地增值稅稅率)，還可考慮征收房地產商的住房空置稅；提高居民住房轉讓所得的稅率，由目前的20%提高到50%，同時，稅收征管部門應強化執行力，主要是防止稅收的轉嫁；此外，發改委還建議取消期房銷售制度，改為現房銷售制度。
央行發出調控信號
，央行上海總部首次發布了《中國區域金融穩定報告(2007)》在對2006年宏觀調控后東部地區房價給予肯定態度后，以一貫溫和的言辭指出，“部分省市地區開發投資速度依然偏高，房價波動加大及近期房價加速上漲，引起央行對房地產市場波動效應的關注”。在被點名“指示”的幾個省市中，福建、廣東兩省房地產投資大幅回升，拉動東部地區房地產投資增幅明顯，較上年同期上升了5.01個百分點；由于自身地產投資增幅較大以及人民幣升值壓力預期下，外匯資金開始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產業。值得注意的是，這是央行首次分區域進行房地產信貸風險的提示，也是央行自去年12月7日發布《2006年金融穩定報告》后，第二次對房價波動進行風險提示。分析認為，央行《報告》也被視作中央未來可能加碼區域性信貸調控的信號。
外匯管理局再發地產投資限外禁令
根據國家外匯管理局最近下發的130號文件，2007年6月1日及以后取得商務主管部門批準證書且通過(或未通過)商務部備案的外商投資房地產企業（包括新設和增資），將一律不予辦理外債登記和外債結匯核準手續。分析認為，這無疑杜絕了房地產開發過程中熱錢的出入渠道。這已經是短短一年間，中國第四次出臺限制外資投資房地產的相關文件，且不排除下半年出臺進一步嚴厲措施的可能。
“開發商部長”低調出掌建設部凸顯中央調控良苦用心
58歲的國家發改委副主任姜偉新近日被任命為建設部黨組書記。雖然到建設部、國家發改委均還未對外公布這一人事變動。不過，自開始，姜偉新已正式到建設部上班。姜偉新的新職意味他將會接替即將年滿65歲的汪光燾，出任建設部長。值得注意的是，姜偉新歷任國家計委投資司科長、副處長、處長，特別之處是，他曾擔任國營的華聯房地產開發公司常務副總經理，是少數擁有發展商經歷的政府官員。而在履新建設部之前，姜偉新在國家發改委的十余位副主任中，排名并不靠前，但他“絕大多數時間都在固定資產投資的管理領域工作”。另外，有建設部人士評價稱，姜偉新還是與建設部業務上配合工作最多的一位發改委副主任。他與建設部配合工作最為頻繁的領域是建筑物節能材料使用，標準制定以及大型公共建筑的節能減排工作。因此，姜建新履新正逢國家宏觀調控樓市屢次受挫之際，有分析認為，中央有意借助他的發展商經驗來調控樓市，加強建設部的“經濟走勢調控”職能。
房地產泡沫破滅將不可避免
過去幾年房價的持續上漲，已經消滅中國所有的“地產空頭”。當部分公眾毫不猶豫的“集體理性”成為地產“多頭”時，一個幾乎無可駁斥的判斷開始流行：房產是當下通脹趨勢中唯一安全的增值保值的資產，這加劇了地產價格的上漲，也增加了樓市的風險。
普通人對調控表達了失望。過去幾年，土地供應減少以及提高企業自有資金比率都減少了住宅的開發，這直接導致了市場可售住宅的供應越來越少。然而，供給的短缺又恰逢目前民眾將商品房作為投資品的需求高潮，過去一年的股市繁榮造就了更多的富翁，股市當前的調整令規避風險的投資者涌向地產市場，住宅價格火箭式的上漲在情理之中。盡管沒有確切的數據，但是市場人士大都傾向于認為，當前的住宅需求至少半數以上來自投資者而非自住。
若要理解這種市場結構的風險，就必須了解中國經濟的趨勢。目前，大多數數據并不支持實體經濟過熱，過熱更多是一種貨幣現象：由
于匯率，更多的貿易順差和熱錢流入導致貨幣投放過多，通脹預期與廣泛的貨幣投機使中國需求旺盛而供給短缺的只有股票和房產兩種資產，資產價格暴漲吸引了更多的貨幣投機，放大貨幣數量，最終必導致資產泡沫。因此說，當前防止經濟過熱的本質是與貨幣泛濫作斗爭，防止經濟泡沫。
如果政府不能通過貨幣升值及反洗錢制止外匯流入，那么，過多貨幣只能由政府主導凍結(提高準備金率)和流出(特別國債以及境外收購)，這帶來兩個問題：對沖不具有可持續性；能否控制境內的資產投機。前者取決于美元是否持續貶值或者人民幣是否大幅升值對流入產生影響；后者在金融電子化時代，政府與藏匿在每個投機者手里隨時可能劃轉的貨幣數字博弈，勝利的把握難以捉摸，尤其是無法戰勝在通脹加劇環境中的投機沖動。
再看投資者行為，他們看多的理由有一條“土地稀缺性”，但不要忘記，如果按人均計算面積，上海、北京等城市不會低于東京、香港，這些更加發達的地區仍然沒有躲過地產價格暴跌一半甚至更多的命運。“稀缺”、“保值”等價值是在一個穩定增長的金融環境，當脫離實際價值的泡沫來臨時，決定價值的是流動性是否可以持續。如果新增住宅越來越多地被投資者收購，就會形成樓市“坐莊”的效應，自住需求者無法接受這種泡沫價格，如果沒有更多“博傻”的投資者接手坐莊者手中的房子時，紙上富貴隨時被暴跌擊倒。
貨幣持有者規避貶值風險選擇資產，地產商也會警惕風險而減少開發，指責地產商囤地的聲音忽略了商人的風險，1990年代初地產泡沫破滅后的爛尾樓仍然在一些南方城市矗立著，當大部分人收入停滯而房價暴漲，目前脫離基本需求者可承受價格的投資需求是否可持續備受懷疑，這令地產商囤地就可以坐享地價收益而規避了投資風險。政府不允許地產業大量投資導致經濟過熱或著信貸危機，企業也不愿面對擴大供給而導致價格可能下跌的局面，在風險上，政府與企業的愿望達到某種重合。但是，這并不能規避產生泡沫，在通脹環境中，政府不愿面對過剩風險，必然會應對泡沫危機。
如前所述，政府貨幣對沖不具有可持續性，要么，因失敗而貨幣泛濫醞釀更多泡沫，地產投資者的幸福周期可能會延長；要么，政府大幅減少了外匯流入或者過多的貨幣緊縮導致流動性逐步回落甚至干涸，那也將是泡沫破滅之時，而后者的可能性遠高于前者。至少目前來看，建設周期注定無法立即擴大供給，那么，提高利率、開征物業稅或對住宅空置實行懲罰性稅收等打擊投機的政策，會加大投資者的持有成本。分析認為，目前的房地產市場已進入到了泡沫前的掙扎階段，泡沫破滅將不可避免。
